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Inhaltsverzeichnis
- Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Was ist das neue Heizungsgesetz 2026?
- GEG vs. GModG: Das ändert sich im direkten Vergleich
- Welche Heizung darf ich nach dem neuen Heizungsgesetz noch einbauen?
- Was ist die „Bio-Treppe“ und ab wann gilt sie?
- Was kostet die Bio-Treppe in der Praxis?
- Was bedeutet Nullemissionsgebäude ab 2030?
- Solarpflicht für Gebäude: Wer ist betroffen?
- Neues Heizungsgesetz und der Mieterschutz: Die wichtigsten Regeln auf einen Blick
- Renovierungspflicht für Nichtwohngebäude, die unbekannte Verschärfung
- Energieausweis: Was ist neu?
- Wann tritt das neue Heizungsgesetz in Kraft?
- Was sollten Eigentümer jetzt tun? Eine fachliche Empfehlung
- Bleibt das Klimaschutzgesetz erhalten?
Das Bundeskabinett hat den Entwurf für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es löst das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab – öffentlich oft als „Heizungsgesetz“ bezeichnet.
In diesem Beitrag erfahren Sie als Eigentümer, Vermieter oder Bauherr, was die Reform konkret bedeutet, welche Heizungen Sie weiterhin einbauen dürfen und warum „freie Wahl“ nicht gleich „kostenlose Wahl“ ist.
Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt.
- Eigentümer haben wieder freie Heizungswahl. Das heißt, auch Gas- und Ölheizungen sind erlaubt.
- Ab 1. Januar 2029 müssen neue fossile Heizungen schrittweise grüne Brennstoffe nutzen („Bio-Treppe“).
- Ab 1. Januar 2030 dürfen alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden – fossile Heizungen sind im Neubau dann faktisch ausgeschlossen.
- Für Mieter gibt es einen neuen 50/50-Schutz bei CO₂-Kosten und Bio-Brennstoff-Mehrkosten.
- Der Bundestag muss noch zustimmen. Bis zum Inkrafttreten gilt das aktuelle GEG.
Was ist das neue Heizungsgesetz 2026?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG, ist die Nachfolgeregelung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es geht zurück auf die Koalitionsvereinbarung der schwarz-roten Bundesregierung vom April 2025 und setzt zugleich die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 in nationales Recht um.
Wichtig zu verstehen: Das GModG ist kein völlig neues Gesetz, sondern ein Artikelgesetz, das das bestehende GEG umfassend ändert und umbenennt. Die Änderungen treten in mehreren Stufen in Kraft, manches sofort nach Verkündung, anderes erst 2028 oder 2030. Das „Heizungsgesetz“ ist also nicht abgeschafft worden sondern wurde reformiert.
GEG vs. GModG: Das ändert sich im direkten Vergleich
Wer wissen will, was sich konkret ändert, schaut am besten auf die wichtigsten Regelungen im direkten Gegenüber. Die folgende Tabelle stellt die zentralen Punkte des alten Heizungsgesetzes (GEG) und des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) nebeneinander:
| Regelung | GEG (bis 2026) | GModG (voraussichtlich ab 2026) |
| 65-Prozent-Pflicht erneuerbare Energien | Pflicht bei jedem Heizungseinbau (§ 71 GEG) | Vollständig gestrichen |
| Heizungswahl bei Tausch | Eng definierte Liste mit 65-Prozent-Nachweis | Freie Wahl aus 9 Optionen (§ 42 GModG) |
| Gas- und Ölheizung im Bestand | Nur unter strengen Auflagen | Wieder uneingeschränkt erlaubt |
| Anteil grüner Brennstoffe | 65 Prozent von Anfang an | Bio-Treppe: 10 Prozent ab 2029 → 60 Prozent ab 2040 |
| Betriebsverbot fossile Heizkessel | Ab 2045 (§ 72 GEG) | Aufgehoben |
| Kopplung an kommunale Wärmeplanung | Verpflichtend | Entfällt |
| Neubau-Standard | Effizienzhaus 55 / Niedrigstenergie | Nullemissionsgebäude ab 1.1.2030 |
| Solarpflicht bundesweit | Nicht vorgesehen | Stufenweise ab 1.1.2027 |
| Effizienzklassen Nichtwohngebäude | Keine | Neu: Klassen A bis G |
| Energieausweis-Format | Papier als Standard | Digital, maschinenlesbar |
| Lebenszyklus-Treibhausgase | Nicht erfasst | Pflicht für Neubauten > 1.000 m² ab 2028, alle ab 2030 |
| Renovierungspflicht NWG-Bestand | Nicht vorhanden | Schlechteste 16 % bis 2030, schlechteste 26 % bis 2033 |
| Gebäudeautomation NWG | Pflicht ab 290 kW (bis 2024) | Pflicht bereits ab 70 kW (bis 2029) |
| Mieterschutz CO₂-Kosten Bio-Heizung | Keine spezielle Regelung | 50/50-Aufteilung ab 2028/2029 |
| Wärmepumpen-Mieterhöhung | § 71o GEG (JAZ ≥ 2,5) | Inhaltsgleich übernommen in § 559f BGB |
Zusammengefasst in einem Satz: Das neue Heizungsgesetz gibt Eigentümern wieder mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, verschärft aber gleichzeitig die Anforderungen an Neubauten, an Nichtwohngebäude-Bestände und an die Dokumentation der Gesamtenergieeffizienz.
Trotz medialer Wahrnehmung als „großer Wurf“ bleiben erhebliche Teile des GEG inhaltlich erhalten, der Allgemeine Teil (§§ 1 bis 8), der bauliche Wärmeschutz, die Vorgaben zu Wärmedämmung, hydraulischem Abgleich und Wärmepumpenprüfung gelten unverändert weiter. Auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt das zentrale Förderinstrument.
Lesen Sie unseren Kommentar zum Thema: Warum das neue Gebäudemodernisierungsgesetz zu kurz greift
Welche Heizung darf ich nach dem neuen Heizungsgesetz noch einbauen?
Welche Heizung darf ich noch einbauen? Das ist die zentrale Frage und die Antwort lautet: alle gängigen Heizungsarten sind weiterhin erlaubt. Der neue § 42 GModG listet neun Optionen für den Heizungstausch im Bestand auf:
| Heizungsart | Erlaubt nach GModG? | Besonderheit |
| Wärmepumpe | Ja | Bleibt im Neubau Standard |
| Gasheizung | Ja | Bio-Treppe ab 2029 verpflichtend |
| Ölheizung | Ja | Bio-Treppe ab 2029 verpflichtend |
| Flüssiggasheizung | Ja | Bio-Treppe ab 2029 verpflichtend |
| Pelletheizung / feste Biomasse | Ja | Anforderungen nach 1. BImSchV |
| Solarthermie | Ja | Solar-Keymark-Zertifizierung erforderlich |
| Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas/Öl) | Ja | Wärmepumpe muss Vorrang haben |
| Stromdirektheizung | Eingeschränkt | Nur in gut gedämmten Gebäuden |
| Wärmenetz-Anschluss | Ja | Wo Wärmenetz verfügbar |
Damit endet eine wichtige Verunsicherung der vergangenen Jahre: Denn wer eine Gas- oder Ölheizung einbauen will, kann das tun, ohne an die kommunale Wärmeplanung gebunden zu sein.
Was ist die „Bio-Treppe“ und ab wann gilt sie?
Die Bio-Treppe ist die wichtigste Neuerung des GModG für Eigentümer, die sich für eine fossile Heizung entscheiden. Sie verpflichtet zur schrittweisen Beimischung erneuerbarer Brennstoffe – also Biomethan, Bio-Öl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff (grün, blau, orange oder türkis).
| Datum | Mindestanteil erneuerbarer Brennstoff |
| ab 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| ab 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| ab 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| ab 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
Die Bio-Treppe gilt nur für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ab Inkrafttreten des GModG. Bestehende Heizungen sind nicht betroffen, solange sie nicht ausgetauscht werden.
Alternativ lässt sich die Bio-Treppe auch durch eine solarthermische Anlage (mit definierten Mindestflächen) oder durch eine Wärmepumpen-Hybridheizung mit Vorrang für die Wärmepumpe erfüllen.
Was kostet die Bio-Treppe in der Praxis?
Hier wird es interessant und unsicher. Die Gesetzesbegründung selbst räumt ein, dass eine belastbare Abschätzung der zukünftigen Mehrkosten „derzeit nicht möglich“ sei. Der Grund: Angebot und Preis biogener Brennstoffe und grünen Wasserstoffs sind „mit großen Unsicherheiten behaftet“.
Hinzu kommen weitere Kostentreiber, die im neuen Heizungsgesetz nicht direkt geregelt sind, aber jeden fossilen Heizungsbetreiber betreffen:
- Nationaler CO₂-Preis über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), der bis 2027 weiter steigt
- EU-Emissionshandel für Wärme (ETS 2) ab 2027 – mit erheblichem Preisrisiko
- Steigende Netzentgelte bei sinkender Gasnachfrage
- Für eine seriöse Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollten Sie alle drei Faktoren einplanen (auch wenn das GModG sie nicht selbst auslöst.)
Was bedeutet Nullemissionsgebäude ab 2030?
Das Nullemissionsgebäude ist die zweite, oft übersehene Säule des neuen Heizungsgesetzes. Sie kommt direkt aus der EU-Gebäuderichtlinie:
- Ab 1. Januar 2028: Neue öffentliche Nichtwohngebäude, die behördlich genutzt werden, müssen als Nullemissionsgebäude errichtet werden.
- Ab 1. Januar 2030: Alle Neubauten müssen Nullemissionsgebäude sein.
Was bedeutet Nullemissionsgebäude konkret? Ein Nullemissionsgebäude weist zum Beispiel eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz auf, benötigt nur eine sehr geringe Energiemenge und verursacht am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen.
Damit sind Gas- und Ölheizungen im Neubau ab 2030 faktisch ausgeschlossen. Bauministerin Verena Hubertz hat das bei der Vorstellung des Gesetzes ausdrücklich bestätigt.
Solarpflicht für Gebäude: Wer ist betroffen?
Bisher war die Solarpflicht Ländersache (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, NRW u. a.). Mit dem GModG kommt eine bundesweite Solarpflicht in mehreren Stufen:
| Stichtag | Pflicht zur Solaranlage gilt für |
| 1. Januar 2027 | Neue öffentliche und neue private Nichtwohngebäude über 250 m² |
| 1. Januar 2028 | Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 2.000 m²; bestehende Nichtwohngebäude über 500 m² bei größerer Renovierung |
| 1. Januar 2029 | Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 750 m² |
| 1. Januar 2030 | Alle neuen Wohngebäude und neue überdachte Parkplätze an Gebäuden |
| 1. Januar 2031 | Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 250 m² |
Ausnahmen gelten, wenn die Errichtung technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar oder durch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften ausgeschlossen ist. Die Bundesländer können strengere Vorgaben treffen.
Neues Heizungsgesetz und der Mieterschutz: Die wichtigsten Regeln auf einen Blick
Das neue Heizungsgesetz verändert auch das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter erheblich. Dazu gibt es drei zentrale Neuerungen:
1. CO₂-Kosten und Netzentgelte: 50/50-Aufteilung bei fossiler Heizung
Ab 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter beim Einbau einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung jeweils zur Hälfte:
- die anfallenden Gas-Netzentgelte
- die CO₂-Kosten
2. Bio-Treppe-Mehrkosten: ebenfalls 50/50
Ab 1. Januar 2029 wird auch der Mehrpreis für die nach Bio-Treppe verpflichtenden grünen Brennstoffe hälftig aufgeteilt – gedeckelt auf den Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent.
3. Wärmepumpe und Mieterhöhung: JAZ ≥ 2,5
Wer als Vermieter eine Wärmepumpe einbaut, kann die Mieterhöhung nach § 559e BGB nur dann in voller Höhe verlangen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Ausnahmen gelten für Gebäude nach 1996, auf WSchV-94-Niveau sanierte Gebäude oder bei Niedertemperatur-Auslegung unter 55 °C Vorlauftemperatur. Andernfalls darf nur die Hälfte der Kosten umgelegt werden.
Renovierungspflicht für Nichtwohngebäude, die unbekannte Verschärfung
Eine Vorgabe, die in der öffentlichen Diskussion wenig Aufmerksamkeit bekommt, aber gewerbliche Immobilieneigentümer hart treffen kann:
| Stichtag | Schwellenwert (Jahres-Primärenergiebedarf) | Betrifft |
| ab 1. Januar 2030 | 3,50-faches des Referenzgebäudes | die schlechtesten ca. 16 Prozent des NWG-Bestands |
| ab 1. Januar 2033 | 2,95-faches des Referenzgebäudes | die schlechtesten ca. 26 Prozent des NWG-Bestands |
Tipp: Wer ein bestehendes Bürogebäude, Logistikzentrum oder Verkaufsgebäude besitzt, sollte jetzt die Energieeffizienzklasse seines Gebäudes ermitteln lassen.
Energieausweis: Was ist neu?
Mit dem GModG werden Energieausweise EU-weit vereinheitlicht und folglich in mehreren Punkten angepasst:
- Digital und maschinenlesbar: Energieausweise sind künftig grundsätzlich digital auszustellen. Papierform nur noch auf Verlangen.
- Erweiterte Pflichtangaben: Statt 20 jetzt 31 Mindestangaben – darunter erstmals der Anteil am Standort erzeugter erneuerbarer Energie und der Smart-Readiness-Indikator.
- Lebenszyklus-Treibhausgase: Für Neubauten über 1.000 m² ab 2028, für alle Neubauten ab 2030 müssen die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen ausgewiesen werden.
- Effizienzklassen A–G für Nichtwohngebäude (NEU): Bisher gab es solche Klassen nur für Wohngebäude.
- Verbrauchsausweis-Datenbasis: 24 aufeinanderfolgende Monate statt 36 Monate Abrechnungszeitraum.
Wichtig: Bestehende Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablaufdatum.
Wann tritt das neue Heizungsgesetz in Kraft?
Der Kabinettsbeschluss ist erst der Anfang. Es folgt Bundestag. Daher plant die Bundesregierung das Inkrafttreten noch vor der Sommerpause. Dementsprechend sieht das gestaffelte Inkrafttreten so aus:
| Inkrafttreten | Bestandteil |
| Tag nach Verkündung | Streichung 65-Prozent-Pflicht, neue Heizungsoptionen (§ 42 ff.) |
| 6 Monate nach Verkündung | EU-Anpassungen: Energieausweise, NWG-Renovierungspflicht, neue Berechnungsnormen, Solarpflicht (Stufen ab 2027), GEIG-Novelle |
| 1. Januar 2028 | Nullemissionsstandard für neue öffentliche Nichtwohngebäude |
| 1. Januar 2029 | Start Bio-Treppe (10 %) |
| 1. Januar 2030 | Nullemissionsstandard für alle Neubauten; Solarpflicht für alle neuen Wohngebäude |
Wichtig: Bis zum Inkrafttreten gilt das aktuelle GEG. Deshalb wurden die bisherigen Übergangsfristen bis zum 1. November 2026 verlängert.
Was sollten Eigentümer jetzt tun? Eine fachliche Empfehlung
Aus unserer Beratungspraxis: Die formale Wahlfreiheit ist da, aber die wirtschaftlich richtige Entscheidung ist heute schwieriger als zuvor. Folglich gibt es drei konkrete Empfehlungen:
- Heizungstausch im Bestand: Lassen Sie eine seriöse Wirtschaftlichkeitsbetrachtung über mindestens 15 Jahre Nutzungsdauer durchführen. Einbezogen gehören: CO₂-Preis-Pfad bis 2040, Bio-Treppe-Kosten, Förderhöhe (BEG bleibt bestehen und ist bis 2029 gesichert), Preisrisiko biogener Brennstoffe.
- Wärmeplanung der Kommune prüfen: Hat Ihre Kommune bereits eine kommunale Wärmeplanung? Liegt Ihr Gebäude in einem geplanten Wärmenetz-Ausbaugebiet? Das beeinflusst die optimale Heizungswahl erheblich.
- Bei Neubau-Plänen ab 2027: Planen Sie ohnehin auf Nullemissions-Niveau. Spätestens 2030 ist der Standard ohnehin Pflicht, und die Solarpflicht greift parallel.
Bleibt das Klimaschutzgesetz erhalten?
Ja. Das Bundes-Klimaschutzgesetz wird durch das GModG nicht geändert. Die Sektorenziele für den Gebäudebereich gelten weiter. Wie die gelockerten Heizungsvorgaben mit den Klimazielen vereinbart werden sollen, wird das neue Gesetz selbst nicht beantworten. Vorgesehen ist eine Evaluation bis 2030 durch das Bundeswirtschaftsministerium, das Bundesbauministerium und das Bundesumweltministerium. Spätestens dann wird die Frage nach Nachschärfungen erneut auf dem Tisch liegen.
Quellen und weiterführende Informationen:
- Kabinettvorlage Gebäudemodernisierungsgesetz vom 13. Mai 2026 (Datenblatt-Nr. 21/09062)
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung vom 9. Januar 2026
- EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275
- Pressekonferenz BMWE und BMWSB vom 13. Mai 2026