Neues Heizungsgesetz 2026: Was sich mit dem Gebäudemodernisierungs­gesetz ändert

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+++ Update Juli 2026: Bundestag und Bundesrat haben das GModG verabschiedet +++

Der Bundestag hat dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zugestimmt, der Bundesrat hat das Gesetz anschließend passieren lassen. Damit ist das parlamentarische Verfahren abgeschlossen. Gegenüber dem Kabinettsentwurf, auf dem dieser Beitrag basiert, hat der Bundestag einige praxisrelevante Änderungen vorgenommen, unter anderem eine Übergangsregelung bei irreparablem Heizungsausfall, eine zehnte Heizungsoption und eine gesetzlich verankerte Grüngas-/Grünheizölquote mit dem Ziel vollständig klimaneutraler Brennstoffe ab 2045.

Wichtig: Das Gesetz ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Es muss zunächst vom Bundespräsidenten ausgefertigt und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Bis dahin gilt das aktuelle GEG weiter.

Das Wichtigste zum Gebäudemodernisierungsgesetz in 30 Sekunden 

In diesem Beitrag erfahren Sie als Eigentümer, Vermieter oder Bauherr, was die Reform konkret bedeutet, welche Heizungen Sie weiterhin einbauen dürfen und warum „freie Wahl“ nicht gleich „kostenlose Wahl“ ist.

• Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt. 

• Eigentümer haben wieder freie Heizungswahl. Das heißt, auch Gas- und Ölheizungen sind erlaubt. 

• Ab 1. Januar 2029 müssen neue fossile Heizungen schrittweise grüne Brennstoffe nutzen („Bio-Treppe“). 

• Ab 1. Januar 2030 müssen alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden – fossile Heizungen sind im Neubau dann faktisch ausgeschlossen.

• Für Mieter gibt es einen neuen 50/50-Schutz bei CO₂-Kosten und Bio-Brennstoff-Mehrkosten.

Was ist das neue Heizungsgesetz 2026? 

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG, ist die Nachfolgeregelung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es geht zurück auf die Koalitionsvereinbarung der schwarz-roten Bundesregierung vom April 2025 und setzt zugleich die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 in nationales Recht um.

Wichtig zu verstehen: Das GModG ist kein völlig neues Gesetz, sondern ein Artikelgesetz, das das bestehende GEG umfassend ändert und umbenennt. Die Änderungen treten in mehreren Stufen in Kraft, manches sofort nach Verkündung, anderes erst 2028 oder 2030. Das „Heizungsgesetz“ ist also nicht abgeschafft worden sondern wurde reformiert.

Update Juli 2026: Bundestag und Bundesrat haben den GModG-Entwurf mit Änderungen beschlossen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat den Bundestag und den Bundesrat passiert. Gegenüber dem Entwurf, auf dem dieser Beitrag basiert, hat der Bundestag noch einige Punkte geändert. Die wichtigsten Neuerungen für Sie als Hausbesitzer im Überblick:

• Schonfrist bei Heizungsausfall. Fällt Ihre Heizung irreparabel aus und Sie bauen kurzfristig eine neue Gas- oder Ölheizung ein, greift eine höhere Stufe der Beimischungspflicht (Bio-Treppe) erst zwölf Monate nach dem Einbau.
• Zehn statt neun Heizungsoptionen. Neu im Katalog: hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen (Strom und Wärme aus einer Anlage).
• Grüngas-/Grünheizölquote – klimaneutrale Brennstoffe ab 2045. Ein separates Gesetz soll bis Dezember 2026 folgen. Es soll die Lieferanten von Gas, Heizöl und Flüssiggas verpflichten, ab 2045 nur noch vollständig klimaneutrale Brennstoffe für die Gebäudewärme zu liefern. Das direkte Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ist zwar gestrichen, aber wer 2045 noch eine Gas- oder Ölheizung betreibt, wird sie voraussichtlich nur noch mit vollständig klimaneutralen Brennstoffen befeuern können. Wer aber heute eine fossile Heizung mit 15 bis 20 Jahren Laufzeit einbaut, muss wohl mit deutlich steigenden Brennstoffkosten bis hin zur vollständigen Umstellung rechnen.
• Hybridheizung einfacher. Bei der Kombination aus Wärmepumpe und Gas- oder Ölkessel gilt statt komplizierter Betriebsvorgaben jetzt eine Leistungsanforderung: Die Wärmepumpe muss mindestens 30 Prozent der Leistung des Kessels erreichen (bei bestimmten Betriebsweisen 40 Prozent). Dann gilt die Bio-Treppe als erfüllt. Für typische Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen zudem gesonderte Nachweispflichten.
• Neue Erfüllungsoption Lüftungsanlage. Von 2029 bis Ende 2034 kann die Bio-Treppe auch durch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt werden, wenn diese bestimmte Effizienzwerte erreicht und das ganze Gebäude versorgt.
• Mehr Spielraum bei Holzheizungen. Zulässig sind jetzt auch handbeschickte Biomasseöfen mit Wasser als Wärmeträger, zum Beispiel wasserführende Kaminöfen, nicht mehr nur automatisch beschickte Anlagen wie Pelletkessel.
• Nachtspeicher & Co. Wer eine vorhandene Einzelraum-Stromdirektheizung nur gegen ein neues Gerät austauscht, muss dafür keine besonderen Dämmanforderungen erfüllen. Für selbstgenutzte Häuser mit bis zu zwei Wohnungen galt das ohnehin schon.
• Härtefallregelung: Neu aufgenommen wurde zudem eine Härtefallregelung für Vermieter bei der Kostenaufteilung.

GEG vs. GModG: Das ändert sich im direkten Vergleich 

Wer wissen will, was sich konkret ändert, schaut am besten auf die wichtigsten Regelungen im direkten Gegenüber. Die folgende Tabelle stellt die zentralen Punkte des alten Heizungsgesetzes (GEG) und des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) nebeneinander:

Regelung	GEG (bis 2026)	GModG (voraussichtlich ab 2026)
65-Prozent-Pflicht erneuerbare Energien	Pflicht bei jedem Heizungseinbau (§ 71 GEG)	Vollständig gestrichen
Heizungswahl bei Tausch	Eng definierte Liste mit 65-Prozent-Nachweis	Freie Wahl aus 10 Optionen (§ 42 GModG)
Gas- und Ölheizung im Bestand	Nur unter strengen Auflagen	Wieder uneingeschränkt erlaubt
Anteil grüner Brennstoffe	65 Prozent von Anfang an	Bio-Treppe: 10 Prozent ab 2029 → 60 Prozent ab 2040
Betriebsverbot fossile Heizkessel	Ab 2045 (§ 72 GEG)	Aufgehoben; stattdessen Grüngas-/Grünheizölquote: 100 % klimaneutrale Brennstoffe ab 2045 (§ 42a GModG, Umsetzungsgesetz bis 12/2026 angekündigt)
Kopplung an kommunale Wärmeplanung	Verpflichtend	Entfällt
Neubau-Standard	Effizienzhaus 55 / Niedrigstenergie	Nullemissionsgebäude ab 1.1.2030
Solarpflicht bundesweit	Nicht vorgesehen	Stufenweise ab 1.1.2027
Effizienzklassen Nichtwohngebäude	Keine	Neu: Klassen A bis G
Energieausweis-Format	Papier als Standard	Digital, maschinenlesbar
Lebenszyklus-Treibhausgase	Nicht erfasst	Pflicht für Neubauten > 1.000 m² ab 2028, alle ab 2030
Renovierungspflicht NWG-Bestand	Nicht vorhanden	Schlechteste 16 % bis 2030, schlechteste 26 % bis 2033
Gebäudeautomation NWG	Pflicht ab 290 kW (bis 2024)	Pflicht bereits ab 70 kW (bis 2029)
Mieterschutz CO₂-Kosten Bio-Heizung	Keine spezielle Regelung	50/50-Aufteilung ab 2028/2029
Wärmepumpen-Mieterhöhung	§ 71o GEG (JAZ ≥ 2,5)	Inhaltsgleich übernommen in § 559f BGB

Zusammengefasst in einem Satz: Das neue Heizungsgesetz gibt Eigentümern wieder mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, verschärft aber gleichzeitig die Anforderungen an Neubauten, an Nichtwohngebäude-Bestände und an die Dokumentation der Gesamtenergieeffizienz.

Trotz medialer Wahrnehmung als „großer Wurf“ bleiben erhebliche Teile des GEG inhaltlich erhalten, der Allgemeine Teil (§§ 1 bis 8), der bauliche Wärmeschutz, die Vorgaben zu Wärmedämmung, hydraulischem Abgleich und Wärmepumpenprüfung gelten unverändert weiter. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt das zentrale Förderinstrument.

Lesen Sie unseren Kommentar zum Thema: Warum das neue Gebäudemodernisierungsgesetz zu kurz greift

Welche Heizung darf ich nach dem neuen Heizungsgesetz noch einbauen?

Welche Heizung darf ich noch einbauen? Das ist die zentrale Frage und die Antwort lautet: alle gängigen Heizungsarten sind weiterhin erlaubt. Der neue § 42 GModG listet zehn Optionen für den Heizungstausch im Bestand auf:

Heizungsart	Erlaubt nach GModG?	Besonderheit
Wärmepumpe	Ja	Bleibt im Neubau Standard
Gasheizung	Ja	Bio-Treppe ab 2029 verpflichtend
Ölheizung	Ja	Bio-Treppe ab 2029 verpflichtend
Flüssiggasheizung	Ja	Bio-Treppe ab 2029 verpflichtend
Pelletheizung / feste Biomasse	Ja	Anforderungen nach 1. BImSchV
Solarthermie	Ja	Solar-Keymark-Zertifizierung erforderlich
Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas/Öl)	Ja	Wärmepumpen-Leistung mind. 30 % des Spitzenlastkessels (40 % bei bivalent-alternativem Betrieb)
Stromdirektheizung	Eingeschränkt	Nur in gut gedämmten Gebäuden. Ausnahmen: Austausch bestehender Einzelraumgeräte sowie selbstgenutzte Gebäude mit max. zwei Wohnungen
Wärmenetz-Anschluss	Ja	Wo Wärmenetz verfügbar

Damit endet eine wichtige Verunsicherung der vergangenen Jahre: Denn wer eine Gas- oder Ölheizung einbauen will, kann das tun, ohne an die kommunale Wärmeplanung gebunden zu sein.

Lesen Sie auch: Förderstopp und Kürzungen bei Heizungs- und Sanierungsförderung 2026

Was ist die „Bio-Treppe“ und ab wann gilt sie?

Die Bio-Treppe ist die wichtigste Neuerung des GModG für Eigentümer, die sich für eine fossile Heizung entscheiden. Sie verpflichtet zur schrittweisen Beimischung erneuerbarer Brennstoffe – also Biomethan, Bio-Öl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff (grün, blau, orange oder türkis).

Datum	Mindestanteil erneuerbarer Brennstoff
ab 1. Januar 2029	10 Prozent
ab 1. Januar 2030	15 Prozent
ab 1. Januar 2035	30 Prozent
ab 1. Januar 2040	60 Prozent

Die Bio-Treppe gilt nur für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ab Inkrafttreten des GModG. Bestehende Heizungen sind nicht betroffen, solange sie nicht ausgetauscht werden.

Alternativ lässt sich die Bio-Treppe auch durch eine solarthermische Anlage (mit definierten Mindestflächen) oder durch eine Wärmepumpen-Hybridheizung, bei der die Wärmepumpe die gesetzliche Mindestleistung erreicht. Die Bio-Treppe kann im Zeitraum 2029 bis Ende 2034 auch durch eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt werden. Voraussetzungen: Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent, eine Leistungszahl (zurückgewonnene Wärme zu Stromeinsatz) von mindestens 10 und die Versorgung der gesamten Gebäudefläche durch die Lüftungsanlage.

Was kostet die Bio-Treppe in der Praxis?

Hier wird es interessant und unsicher. Die Gesetzesbegründung selbst räumt ein, dass eine belastbare Abschätzung der zukünftigen Mehrkosten „derzeit nicht möglich“ sei. Der Grund: Angebot und Preis biogener Brennstoffe und grünen Wasserstoffs sind „mit großen Unsicherheiten behaftet“.

Hinzu kommen weitere Kostentreiber, die im neuen Heizungsgesetz nicht direkt geregelt sind, aber jeden fossilen Heizungsbetreiber betreffen:

• Nationaler CO₂-Preis über das Brennstoffemissions­handelsgesetz (BEHG), der bis 2027 weiter steigt
• EU-Emissionshandel für Wärme (ETS 2) ab 2027 – mit erheblichem Preisrisiko
• Steigende Netzentgelte bei sinkender Gasnachfrage
• Für eine seriöse Wirtschaftlichkeits­betrachtung sollten Sie alle drei Faktoren einplanen (auch wenn das GModG sie nicht selbst auslöst.)

Was bedeutet Nullemissionsgebäude ab 2030?

Das Nullemissionsgebäude ist die zweite, oft übersehene Säule des neuen Heizungsgesetzes. Sie kommt direkt aus der EU-Gebäuderichtlinie:

• Ab 1. Januar 2028: Neue öffentliche Nichtwohngebäude, die behördlich genutzt werden, müssen als Nullemissionsgebäude errichtet werden.
• Ab 1. Januar 2030: Alle Neubauten müssen Nullemissionsgebäude sein.

Was bedeutet Nullemissionsgebäude konkret? Ein Nullemissionsgebäude weist zum Beispiel eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz auf, benötigt nur eine sehr geringe Energiemenge und verursacht am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen.

Damit sind Gas- und Ölheizungen im Neubau ab 2030 faktisch ausgeschlossen. Bauministerin Verena Hubertz hat das bei der Vorstellung des Gesetzes ausdrücklich bestätigt.

Solarpflicht für Gebäude: Wer ist betroffen?

Bisher war die Solarpflicht Ländersache (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, NRW u. a.). Mit dem GModG kommt eine bundesweite Solarpflicht in mehreren Stufen:

Stichtag	Pflicht zur Solaranlage gilt für
1. Januar 2027	Neue öffentliche und neue private Nichtwohngebäude über 250 m²
1. Januar 2028	Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 2.000 m²; bestehende Nichtwohngebäude über 500 m² bei größerer Renovierung
1. Januar 2029	Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 750 m²
1. Januar 2030	Alle neuen Wohngebäude und neue überdachte Parkplätze an Gebäuden
1. Januar 2031	Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 250 m²

Ausnahmen gelten, wenn die Errichtung technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar oder durch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften ausgeschlossen ist. Die Bundesländer können strengere Vorgaben treffen.

Neues Heizungsgesetz und der Mieterschutz: Die wichtigsten Regeln auf einen Blick

Das neue Heizungsgesetz verändert auch das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter erheblich. Dazu gibt es drei zentrale Neuerungen:

1. CO₂-Kosten und Netzentgelte: 50/50-Aufteilung bei fossiler Heizung

Ab 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter beim Einbau einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung jeweils zur Hälfte:

• die anfallenden Gas-Netzentgelte
• die CO₂-Kosten

2. Bio-Treppe-Mehrkosten: ebenfalls 50/50

Ab 1. Januar 2029 wird auch der Mehrpreis für die nach Bio-Treppe verpflichtenden grünen Brennstoffe hälftig aufgeteilt – gedeckelt auf den Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent.

3. Wärmepumpe und Mieterhöhung: JAZ ≥ 2,5 

Wer als Vermieter eine Wärmepumpe einbaut, kann die Mieterhöhung nach § 559e BGB nur dann in voller Höhe verlangen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Ausnahmen gelten für Gebäude nach 1996, auf WSchV-94-Niveau sanierte Gebäude oder bei Niedertemperatur-Auslegung unter 55 °C Vorlauftemperatur. Andernfalls darf nur die Hälfte der Kosten umgelegt werden.

Renovierungspflicht für Nichtwohngebäude

Eine Vorgabe, die in der öffentlichen Diskussion wenig Aufmerksamkeit bekommt, aber gewerbliche Immobilien­eigentümer hart treffen kann: 

Stichtag	Schwellenwert (Jahres-Primärenergiebedarf)	Betrifft
ab 1. Januar 2030	3,50-faches des Referenzgebäudes	die schlechtesten ca. 16 Prozent des NWG-Bestands
ab 1. Januar 2033	2,95-faches des Referenzgebäudes	die schlechtesten ca. 26 Prozent des NWG-Bestands

Tipp: Wer ein bestehendes Bürogebäude, Logistikzentrum oder Verkaufsgebäude besitzt, sollte jetzt die Energieeffizienzklasse seines Gebäudes ermitteln lassen.

Energieausweis: Was ist neu? 

Mit dem GModG werden Energieausweise EU-weit vereinheitlicht und folglich in mehreren Punkten angepasst: 

• Digital und maschinenlesbar: Energieausweise sind künftig grundsätzlich digital auszustellen. Papierform nur noch auf Verlangen. 

• Erweiterte Pflichtangaben: Statt 20 jetzt 31 Mindestangaben – darunter erstmals der Anteil am Standort erzeugter erneuerbarer Energie und der Smart-Readiness-Indikator. 

• Lebenszyklus-Treibhausgase: Für Neubauten über 1.000 m² ab 2028, für alle Neubauten ab 2030 müssen die Lebenszyklus-Treibhausgas­emissionen ausgewiesen werden. 

• Effizienzklassen A–G für Nichtwohngebäude (NEU): Bisher gab es solche Klassen nur für Wohngebäude. 

• Verbrauchsausweis-Datenbasis: 24 aufeinander­folgende Monate statt 36 Monate Abrechnungszeitraum. 

Wichtig: Bestehende Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablaufdatum.

Wann tritt das neue Heizungsgesetz in Kraft?

Am 10. Juli hat der Bundestag das neue GmodG beschlossen. Wichtig: Das Gesetz ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Es gilt erst nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Bis dahin bleibt das aktuelle GEG maßgeblich. Die bisherigen Übergangsfristen wurden bis zum 1. November 2026 verlängert.

Inkrafttreten	Bestandteil
Tag nach Verkündung	Streichung 65-Prozent-Pflicht, neue Heizungsoptionen (§ 42 ff.)
6 Monate nach Verkündung	EU-Anpassungen: Energieausweise, NWG-Renovierungspflicht, neue Berechnungsnormen, Solarpflicht (Stufen ab 2027), GEIG-Novelle
1. Januar 2028	Nullemissionsstandard für neue öffentliche Nichtwohngebäude
1. Januar 2029	Start Bio-Treppe (10 %)
1. Januar 2030	Nullemissionsstandard für alle Neubauten; Solarpflicht für alle neuen Wohngebäude

Was sollten Eigentümer jetzt tun? Eine fachliche Empfehlung 

Aus unserer Beratungspraxis: Die formale Wahlfreiheit ist da, aber die wirtschaftlich richtige Entscheidung ist heute schwieriger als zuvor. Folglich gibt es drei konkrete Empfehlungen:

1. Heizungstausch im Bestand: Lassen Sie eine seriöse Wirtschaftlichkeits­betrachtung über mindestens 15 Jahre Nutzungsdauer durchführen. Einbezogen gehören: CO₂-Preis-Pfad bis 2040, Bio-Treppe-Kosten, Förderhöhe, Preisrisiko biogener Brennstoffe. 

2. Wärmeplanung der Kommune prüfen: Hat Ihre Kommune bereits eine kommunale Wärmeplanung? Liegt Ihr Gebäude in einem geplanten Wärmenetz-Ausbaugebiet? Das beeinflusst die optimale Heizungswahl erheblich.

3. Bei Neubau-Plänen ab 2027: Planen Sie ohnehin auf Nullemissions-Niveau. Spätestens 2030 ist der Standard ohnehin Pflicht, und die Solarpflicht greift parallel.

Bleibt das Klimaschutzgesetz erhalten? 

Ja. Das Bundes-Klimaschutzgesetz wird durch das GModG nicht geändert. Die Sektorenziele für den Gebäudebereich gelten weiter. Wie die gelockerten Heizungsvorgaben mit den Klimazielen vereinbart werden sollen, wird das neue Gesetz selbst nicht beantworten. Vorgesehen ist eine Evaluation im Jahr 2030 durch das Bundeswirtschaftsministerium, das Bundesbauministerium und das Bundesumweltministerium. Spätestens dann wird die Frage nach Nachschärfungen erneut auf dem Tisch liegen.

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Disclaimer und Quellen

Stand: Juli 2026. Diese Zusammenfassung beruht auf der vom Bundestag beschlossenen Ausschussfassung (Bundestagsdrucksache 21/7009, Vorabfassung). Einzelheiten können sich bis zur Verkündung der endgültigen Gesetzesfassung noch ändern. Kein Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Quellen und weiterführende Informationen:

• Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle, Stand 10. Juli 2026
• Zustimmung für neues Gebäudemodernisierungsgesetz, Tagesschau 10. Juli 2026
• Bundestag kippt Heizungsgesetz der Ampelregierung, Der Spiegel, 10. Juli 2026
• Kabinettvorlage Gebäudemodernisierungsgesetz vom 13. Mai 2026 (Datenblatt-Nr. 21/09062)
• Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung vom 9. Januar 2026
• EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275
• Pressekonferenz BMWE und BMWSB vom 13. Mai 2026
• Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Wirtschaft und Energie, 21/7009 vom 08.07.2026
• Gesetzentwurf BT-Drs. 21/6278 und Stellungnahme Bundesrat/Gegenäußerung 21/6565